例えば、契約期間２年間の賃貸アパートを契約後１年１０ヶ月で退去し、賃貸借契約書に「途中退去の場合は残存期間の賃料相当額を違約金として支払う」と書いてある場合、この契約条項が有効であれば残りの２ヶ月分の賃料を支払わなければなりません。有効かどうかは以下のとおり考えます。
２年間というように契約期間が定められた賃貸借契約をしてしまうと、貸主は２年間貸し続けなければならない義務を負い、途中で借主を自分の都合で追い出すことはできません。これに対し、借主も定められた２年間は借り続ける義務を負い、その期間の賃料を支払わなければなりません。このように、原則として途中解約をすることはできないのですが、契約書で特約として中途解約できると当事者で合意している場合には中途解約できます。
よって、本来は契約期間内は賃料を支払い続けなければならないのが原則ですので、中途解約をする場合に違約金を定めることは有効です。ただし、違約金が高すぎるなど公序良俗に反する場合や賃貸人の権利の濫用として認められない場合は特約全てが有効とはなりません。
判例では、４年間の賃貸借期間で、契約後１０ヶ月に中途解約したケースで、賃料等を約３年２ヶ月分請求できることとなると、賃借人の解約の自由を極端に制約することになるので、全面的に認めることはできないとし、退去した後１年分の賃料・共益費相当額の限度で有効としました。
問題のケースのように２ヶ月分程度の賃料相当額の違約金であれば、支払わなければならないことになるでしょう。
