よくあるご質問
よくあるご質問
売買のトラブル、賃貸借トラブル、悪質商法等
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大家さん（家主）は、借り手が通常の方法で建物を使える状態にしておかなければなりません。したがって、お尋ねの場合、家主には雨漏りの原因となる破損を修繕する義務があります（破損が借り手の行為による場合は除きます）。ただし、きわめて軽微な破損まで、すべて家主が修繕義務を負うのではなく、あくまでも通常の生活に支障が生じる場合に、それを解消する限度で義務を負うということです。この家主の修繕義務は、特約で免除したり、借り手の義務としたりすることも可能です。あなたの賃貸借契約にそのような特約があるかもしれませんので、家主に修繕を請求する前に、お手元の契約書をご確認ください。
以下は、家主に修繕義務があることを前提とします。もし、通常の生活に支障があるにもかかわらず家主が修繕をしない場合には、あなたは自分で修繕し、その費用を家主に請求することが可能です。この場合、修繕が必要な状態であったこと、家主に修繕請求を行ったこと、そしてそれを拒否されたことについて、写真や内容証明郵便等で記録を残しておくとよいと思います。注意したいのは、家主が修繕を拒否しているからといって、あなたが一方的に賃料の支払いを拒絶すると、それを理由に契約解除されてしまう可能性があることです。このような場合、賃料減額を請求できる余地もありますので、司法書士など専門家へのご相談をお勧めします。
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賃貸住宅の賃料の増額に関して、借地借家法では、①その土地建物の固定資産税等の租税の負担が増えたとき、②土地や建物の価格の上昇等の経済事情の変動（物価や平均賃金の上昇等も含まれます）、③近隣の同種の賃貸住宅の賃料と比較して不相当に低いときなどの場合に請求できるとされています。
したがって、あなたのマンションの家賃もこれらを総合的に考慮した結果として増額が認められる場合もあります。ただし、一定期間増額しないという特約がある場合には増額できません。
あなたが家賃の増額に不服があるとして、現在の家賃の額で払おうとしても大家さんが受け取らない場合があります。この場合に大家さんが受け取ってくれないからといって家賃を払わなくてよい訳ではありません。払わなければ債務不履行（法律上の約束違反）を理由に、大家さんから契約の解除を求められることがあります。このような場合に大家さんから契約の解除をされないために自分が相当と思う家賃（現在の家賃以上の額）を法務局に供託（国にお金を保管してもらうこと）することができます。供託を継続している間は、取りあえずあなたの家賃支払義務の不履行の責任は免れます。家賃の額について当事者間で合意ができずに、裁判で解決しなければならない場合もあるかもしれませんが、その場合には訴訟を提起する前に調停を申し立てる必要があります。これらの手続については、司法書士などの法律専門家に相談して下さい。
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貸主が死亡すると賃貸物件は、相続人の財産となります。複数の相続人がいる場合は、相続人全員による共有財産となります。よって、遺産分割協議がなされるまでは、相続人全員が貸主ということになり、本来であれば相続人全員に相続分に分割した支払をする必要があります。現実的には、遺産分割協議がなされるまでの間は、相続人全員の署名捺印した書類の提出を求め、相続人の一人を代表者とした受取人を指定してもらい、その代表者に支払をするケースが多いようです。遺産分割協議が整った後は、賃貸物件を相続した相続人と新しい契約を締結することになります。
なお、貸主の相続人から関係書類等の提出をしてもらえない場合は、無用な争いを避けるた め、賃料を法務局に供託する方法もあります。供託や相続についての詳細は、お近くの司法書士にご相談ください。
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賃貸人の都合で、家賃の滞納などの落ち度のない賃借人に建物の明渡しを請求するには、「正当の事由」が必要です。正当事由の有無については、①賃貸人・賃借人のそれぞれが建物の使用を必要とする事情、②これまでの賃貸借の経過、③建物の利用状況、④建物の現況、⑤賃貸人が建物の明渡しの条件として立退料の支払いを申し出た場合にはその申出についてなど双方の事情が総合的に考慮され、判断されます。
賃貸人に「正当の事由」がない場合は、立ち退く必要はありません。また、退去する場合には、賃貸人側の正当事由の補完として、立退料を支払って貰える場合があります。立退きを要求する「正当の事由」の有無については、判断が難しい場合が多いので、お近くの司法書士等、専門家に相談することが望ましいでしょう。
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インターネットオークションに出品された品物を競り落として購入した場合、通常は代金の支払と同時に品物の引渡しが行われなければなりません。ところが、代金を支払ったにもかかわらず、いつまで待っても品物が送られてこないといったトラブルが急増しています。あなたは出品者に対して品物を直ちに送るよう請求することができますが、それでも品物を送ってこない場合には、売買契約を解除し、支払った代金を返すよう請求することになります。
ところで、出品者が品物を送ってくれない、または代金を返してくれない場合、インターネットオークション業者に対して損害賠償を請求できるのか問題になります。インターネットオークション業者は、出品者と落札者との売買契約について一切の責任を負わないとする利用規則などを定めている場合が多く、品物の中身の問題や出品者と落札者との間の金銭上のトラブルなどについて原則として関与しません。あくまで、出品者と落札者それぞれの自己責任が原則ということになります。ただし、インターネットオークション業者は、インターネットオークションのシステムを維持・管理する責任を負っていますので、維持管理に何らかの問題がある場合には、責任を問うことも可能です。
インターネットオークションでの取引は、相手の姿や品物を直接確認することが難しいので、それだけトラブルが発生しやすいものです。トラブルに巻き込まれたときは、司法書士など法律専門家にご相談ください。
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成人式に必要な着物を購入する契約のように、一定の期限までに履行されなければ意味のない契約を「定期行為」と言います。この定期行為について民法は、債務者（販売店）がその期限内に履行しなかった場合は、債権者（注文者）は直ちに契約を解除することができると定めています。さらにこの場合は債務不履行（法律上の約束違反）にも該当する場合は、債権者はこれによって被った損害の賠償を請求できます。たとえば、間に合わなかった着物の代わりに貸衣装を借りた場合は、その代金を損害賠償として請求できることになります。なお、手続きとしては、約束した期限に間に合わなかったので契約を解除すること、貸衣装代金を損害賠償請求すること等を内容証明郵便で通知して交渉することになります。
なお、クレジット会社とクレジット契約をして立替金を分割して返済することになっている場合、その返済義務は当然になくなるわけではありません。しかし、販売店に主張できる事由はクレジット会社にも主張できますので（これを「抗弁の接続」と言います）、クレジット会社にも前記の内容証明郵便を送り、販売店の債務不履行により契約を解除したので返済しないことを通知しておくとよいでしょう。また、クレジット会社には、苦情が寄せられた場合、その苦情の原因の究明、さらに事案によっては加盟店の調査義務等が課せられているので、これも主張して、解決への協力を求めておくとよいでしょう。これらの手続は、司法書士などの法律専門家に相談して行うことをお勧めします。
下記番号にて受け付けております。
